阜阳市住宅物业工程质量保证金管理办法（试行）
阜阳市房地产管理局
2017年7月7日
阜阳市住宅物业工程质量保证金管理办法（试行）
（征求意见稿）
第一章总 则
第一条为加强物业工程质量保证金管理，维护相关业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于阜阳市城市规划区内新建物业工程质量保证金（以下简称“物业质保金”）的交存、使用、退还及监督管理。
本办法所称新建物业是指新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业。
第三条本办法所称物业质保金是指房地产开发建设单位(以下简称“开发建设单位”)根据《住宅质量保证书》关于物业工程保修义务的约定，按照规定比例向物业管理行政主管部门交存、作为物业保修期内履行质量保修义务的资金。
第四条物业工程保修期从开发建设单位将竣工验收合格的物业工程交付用户使用之日起计算。物业工程质量保修的内容和期限不得低于国家规定的《住宅质量保证书》的保修内容和期限的标准，开发建设单位对业主购买的物业可以延长保修期。
正常使用条件下，国家、省规定的物业保修范围和最低保修期限为：
（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程为5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
（三）保温工程为5年；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；
（五）装饰装修工程为2年；
（六）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（七）其他项目的保修期限，由买卖双方自行约定，但不得低于国家规定的保修期限。
法律、法规对物业的保修范围和保修期限有新规定的，从其规定。
第五条物业质保金的管理坚持“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第六条市物业管理行政主管部门负责全市物业质保金的指导和监督。市物业专项维修资金管理办公室(以下称“市物业资金办”)具体负责阜城区物业质保金的日常管理工作。
第二章交 存
第七条开发建设单位在办理综合查验备案时，应当向市物业资金办交存物业质保金，物业质保金按照建筑安装总造价（决算价）3%的比例交存。
分期申请综合查验的，可以按照占全部开发建设物业工程总面积的比例分期交存物业质保金。
第八条开发建设单位在交存物业质保金时应提供以下资料：
（一）建设项目总平面图;
（二）房屋面积测绘报告;
（三）决算报告；
（四）《履行保修义务承诺书》。
第九条市物业资金办应当核定物业质保金的具体金额，向开发建设单位出具《物业工程质量保证金交存通知单》，开发建设单位在收到《物业工程质量保证金交存通知单》后，应一次性足额交存物业质保金。
实行商品房预售资金监管的项目，开发建设单位可以持《物业工程质量保证金交存通知单》，向预售资金监管部门申请将预售款转存为物业质保金。
第十条市物业资金办收取物业质保金后，应当开具财政专用票据，并出具物业质保金交存确认单工程质保金申请单，作为综合查验备案的依据。
第十一条物业质保金存储期限内，开发建设单位名称变更的，应当自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书、营业执照，向市物业资金办办理物业质保金户名的变更手续。
第三章使 用
第十二条开发建设单位应当按照法定的物业工程保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业工程保修期内，因施工方原因造成的工程质量缺陷，由开发建设单位先行承担鉴定及保修责任。
第十三条在物业保修范围和保修期内，物业出现质量问题，业主、物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会(以下简称报修人)应向开发建设单位报修。开发建设单位接到报修后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实、属于保修范围的，应当及时修复。
开发建设单位对物业可以自行保修，也可以委托物业服务企业或其他自然人、法人代为保修。
第十四条开发建设单位不履行保修责任的，报修人可向市住建部门投诉，市住建部门按照《阜阳市房屋建筑工程质量投诉管理办法》进行投诉处理，并督促开发建设单位履行保修责任。
第十五条开发建设单位拒不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，报修人可以按照以下程序申请使用物业质保金：
（一）报修人向市物业资金办提出申请，填写《物业工程质量保证金使用申请表》，并提交下列材料：
工程质量检测机构出具的检测报告、生效的仲裁委员会裁决书或者人民法院判决书；
2.物业质保金使用方案；
3.维修工程合同及预算;
4.其他相关资料。
（二）市物业资金办自收到申请之日起3个工作日内予以核实，符合规定的，按照额度的50%划转给施工企业账户或者报修人指定的账户，2个工作日内办理相关划转业务。
（三）工程竣工经报修人(必要时委托专门机构)验收合格后，报修人应当将工程决算在物业管理区域内公示7日。
（四）维修工程竣工后，报修人应当持以下书面材料，向市物业资金办申请办理物业质保金使用结算：
1.《物业工程质量保证金使用申请表》；
2.中介机构出具的维修工程决算审价报告；
3.维修施工单位出具的维修费用发票；
4.工程竣工验收单。
维修工程结算费用应当以经中介机构审价的决算费用为准。市物业资金办自受理申请之日起3个工作日内办理相关划转业务。
第十六条开发建设单位未履行保修责任，属于业主自用部位的，由相关业主据实提出物业质保金使用方案；属业主共用部位和共用设施的，申请使用物业质保金应遵循以下原则：
（一）实施物业管理并已经成立业主大会的，由业主委员会据实提出物业质保金使用方案;
（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业服务企业或者业主代表据实提出物业质保金使用方案;
（三）未实施物业管理的，由物业所在区域社区居民委员会据实提出物业质保金使用方案。
第十七条发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，报修人可先行垫资维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，可以申请使用物业质保金。
第十八条经工程质量检测机构检测或仲裁机构、法院认定属于开发建设单位责任范畴的工程质保金申请单，检测、仲裁、诉讼费用可在物业质保金中列支。
第十九条物业保修项目完成以后，市物业资金办应在物业质保金拨付之日起20日内将物业质保金使用明细书面告知开发建设单位。
物业质保金专有账户余额低于当期交存的物业质保金20%时，开发建设单位应足额补存物业质保金。
第二十条下列情况不属于保修范围，不得使用物业质保金进行维修：
（一）因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和装修等造成的物业质量问题;
（二）非开发建设单位建设的专业经营设施设备出现的质量问题;
（三）因不可抗力造成的物业质量问题。
第四章监管及退还
第二十一条物业质保金由市物业资金办以招投标方式确定管理银行，开设集中汇缴账户用于物业质保金的归集，定期缴入财政专户。
开发建设单位交存的物业质保金，存储最长年限为5年，自存入之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息，归开发建设单位所有。
第二十二条开发建设单位可以在物业工程交付5年保修期满前60日，向属地物业管理行政主管部门提出申请，由属地物业管理行政主管部门在物业管理区域内发布退还前物业工程质量检查公告，公布有关部门的投诉电话。公告期满20日后，属地物业管理行政主管部门应组织工程质量监督管理部门、物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会对物业工程进行一次全面检查。
（一）没有质量保修纠纷的，在物业工程交付5年保修期满后，开发建设单位可持《物业工程质量保证金退还申请表》，向市物业资金办提出已交存物业质保金余额退还申请。市物业资金办应在5个工作日内将物业质保金本息余额退还开发建设单位。
（二）发现存在问题的，开发建设单位应于检查结束10日内进行集中整改，整改完成后，按照本条第（一）项规定的程序办理退还事项。对不履行整改责任的开发建设单位，业主委员会、物业服务企业或社区居民委员会可以不予签署返还意见，物业质保金暂不予以退还，直至相关问题解决为止。
（三）保修期已满5年并超过责任期60日以上的，经开发建设单位申请，业主委员会、物业服务企业或社区居民委员会无正当理由不予签署返还意见的，经物业管理行政主管部门核实后，市物业资金办可以直接予以返还。
第二十三条开发建设单位分期交付物业工程的，可按照第二十二条规定分期申请退还物业质保金。
第二十四条物业质保金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。
第二十五条市物业管理行政主管部门应当每年定期或者不定期组织对物业质保金及其管理情况进行检查，加强监管市物业资金办应当做好物业质保金的建账和核算，每年定期公布物业质保金的交存、使用、退还等情况，接受开发建设单位和业主的监督。
第五章附 则
第二十六条开发建设单位拒不履行保修责任的，纳入房地产开发企业诚信考评内容，对其不良行为予以记录并公示。
第二十七条报修人在申请使用物业工程质保金时，有弄虚作假等行为发生并造成损失的，应当赔偿所有损失，并依法追究法律责任。
第二十八条相关行政管理部门工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）截留、挪用、侵占物业质保金的;
（二）未按照本办法规定进行管理，造成物业质保金流失的;
（三）在物业质保金使用、划转和退还中，故意刁难或者拖延的;
（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
第二十九条开发建设单位建设、销售的住宅小区外的非住宅物业参照本办法执行。
第三十条本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十一条本办法自发布之日起实施，所辖各县市可参照实行。